房地产行业财务风险汇总十篇
房地产行业财务风险篇（1）
关键词：
房地产行业；防范；财务风险；优化策略；研究
目前，控制和防范财务风险是房地产行业建设中的重中之重，占据着重要的行业地位，已经得到了房地产内部的高度重视与认可。房地产行业在生存发展过程中，财务风险是重要的限制性因素，严重影响着房地产企业的正常运转。房地产行业控制和防范财务风险的建设工作任重而道远，要制定出切实可行的防范策略，避免财务风险的拓展和蔓延，要为房地产行业的发展建设提供强大的生命力。
一、房地产行业的财务风险的成因研究
(一)举债方式的不合理，造成企业资产结构的失衡
房地产在进行项目投资过程中，资金是投资过程中重要的保障，一些地产行业往往会通过与各大银行或者金融机构进行举债来不断满足自身的资金需求。但是，对于部分企业的举债来说，具有极大地不合理性、盲目性。与此同时，也没有对自身的偿债水平进行深入的分析，负债压力如果过于沉重，就会进一步加剧企业的偿债压力，这也是造成企业资产结构失衡的重要影响因素。在房地产行业处于惨淡的情况下，财务杠杆的不良效应非常明显。而财务杠杆系数是判断财务杠杆效应的重要指标。在特定的条件之下，企业的负债情况、财务杠杆系数以及财务杠杆效应等三者之间是成正比例的关系，进而会造成企业财务风险的发生。
(二)成本费用的控制力度不够深入
一些房地产企业对于成本核算与控制的理解存在着较大的误区，普遍认为是财务部门分内的事情，进而加重了财务部门的工作量，难以正常的进行成本资料的收集、整理工作，而且其他各个部门也无法充分地认识到成本管理的重要性，从而引发企业的财务风险。例如：某个房地产企业尚未能建立专门的成本管理部门，企业的领导也缺少着高度的重视。在某市繁华地段的项目建设中，过于注重外墙装饰的华丽与豪华，浪费了大量的成本费用，而且实用性也严重缺失，造成了企业财务风险的发生。
(三)企业内部财务控制机制较不完善、健全
目前，我国房地产企业的内控水平普遍较低，房地产项目的开发是一个较为漫长的阶段，项目执行周期和资金周转期比较长，具有较多的限制性因素。进而加剧了内部控制和财务管理工作的难度性。此外，在成本管理的建设中，由于欠缺着较为成熟的管理经验，尚未形成统一全面的控制体系，进而无法对各个部门进行有效地管控，最终导致财务决算与预期差距过于悬殊，无形之中就会产生一定的财务风险。
二、加强控制和防范财务风险的优化策略
(一)确保企业资本结构的合理性，控制好企业资本负债率
企业在投资的过程中必须要筹集足够的资金，而企业的筹资是处于高风险、高收益的局面。要想有效防范企业财务风险的发生，就必须要确保投资决策的正确性、合理性。因此，企业要从自身发展的实际情况出发，制定科学合理的战略目标，对企业内部、外部环境进行深入的剖析，要研讨投资的可行性因素和风险性因素，杜绝盲目随意地投资。同时，要将负责比例控制在合理地范围之内，在举债之前，要充分考虑自身的债务风险承受水平，而且要将权益成本和负债水平控制在合理地范围之中，长期负债和短期负债要保持相互协调与平衡。房地产的眼光要长远化，切忌鼠目寸光，不能只顾眼前小利，避免企业财务风险的发生。
(二)建立健全企业内部控制体系，提升财务管理水平
房地产行业在控制和防范财务风险过程中，要对企业内部的各个部门、人员要进行全方位、多角度领域地控制。企业领导要始终保持着高度的重视程度，增强自身的管理经验，不断建立健全科学、完善的内部控制体系，并且加大财务管理的控制力度。同时，在项目成本预算中，要加强应收账款的管理，强化自有资金的使用力度，要尽可能地减轻对外来贷款的依赖程度，企业自身要做到“自给自足”；对于资金的来往情况要进行深入的排查与管控，要最大程度地避免、贪赃枉法现象。
(三)制定房地产行业的风险预警评估机制
风险预警机制是房地产行业防范财务风险的重要手段，房地产企业要在建立内控制度的前提下，制度风险预警机制，以便于对财务风险进行预测，避免财务风险的扩散和蔓延。企业风险预警机制要包括风险基本信息系统、风险预测分析系统以及风险处理系统等方面。其中，风险基本信息系统是风险预警机制重要的前提条件在，主要负责财务信息的收集、整理等工作；其次，风险预测分析系统是风险预警机制中的关键所在，主要对财务风险进行识别、判断以及监测等，并且要设置层级预警线，层级预警线越明显，财务风险性因素就越明显；最后，风险处理系统要深入结合财务风险发生的性质、成因、类型等方面，制定相应的防范措施，做到具体问题具体分析，从而将企业的财务风险控制在最低程度。
三、结束语
综上所述，加强房地产行业财务风险的控制和防范工作势在必行，可以提升企业的市场竞争力与影响力，并且在激烈的市场占一席之地。在房地产控制和防范财务风险过程中，是机遇与挑战并存的局面，我们要积极抓住机遇、勇敢地迎接挑战。提升防范财务风险能力，建立健全科学完善的内控制度，进一步强化企业的财务管理和成本管理，避免企业财务风险的发生。同时，财务管理人员要提升自身的专业水平与防范风险的水平，要做好成本控制管理工作，不断降低企业的成本费用，要将财务风险造成的经济损失降到最低，从而为房地产行业提供更为广阔的发展空间。
参考文献：
房地产行业财务风险篇（2）
房地产行业对我国经济社会的发展有着不可替代的重要作用，这就需要积极防范潜在的财务风险，防止财务风险造成损失。财务风险能分成狭义以及狭义两大类，其中广义财务风险指的是企业资金运环节，因为各种原因在利润以及资金分配方面产生不足，从而对企业的长期发展带来严重不良影响的风险。本文当中的财务风险属于狭义概念，指的是因为企业内部财务结构不够合理以及融资方式不够恰当而导致的融资财务杠杆效果下降的风险。
一、房地产行业的主要财务风险
第一，按期偿债的风险。目前阶段我国的房地产行业资金主要包括自持有资金部分、银行抵押贷款部分、楼盘预售款项部分以及其他借款部分共同组成。通常情况下，自持有资金占总体资金的比例较低，大多数的开发资金都是来源于其他借款以及银行贷款。房地产行业作为一个收回成本过长比较较长的产业，其收益利润同意存在着比较明显的不确定性，这一环节的财务管理存在着较大的风险。如果无法有效及时地控制成本收回，那么银行抵押贷款产生的利息就会显著降低企业经营利润。企业需要应对银行高利率，甚至被迫选择风险更严重的融资途径，从而给行业的发展带来不利影响。第二，工程项目管理导致的风险。目前房地产行业的工程施工建设过程当中，往往缺乏对工程项目施工的有效监督管理，在简单投资以及工程设计后，就交付施工企业去执行，从而导致工程项目的管理不够衔接，工程质量的控制不够严格，容易使得工程质量显著低于预期，引发改造成本以及后续维修成本的上升，从而直接影响到房地产企业的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工进度也容易受到影响，出现延期预售以及交房问题，进一步延长资金回笼的时间，加大企业资金成本以及资金压力。第三，市场因素以及通货膨胀的风险。通货膨胀容易导致市场当中贷款利率出现变化，利率上升就意味着企业的投资出现缩水，难以达到预期的收益，甚至使得房地产项目面临利润下降或者是亏损的风险。因此在房地产项目投资建设之前，在做好房地产项目市场定位的过程当中，不能忽视市场信贷这一影响因素，并且要重点考虑项目市场前景，确定价格方面也要同市场供需关系匹配。简言之，通货膨胀的风向集中体现于银行对房地产项目的评估环节，并且容易受市场泡沫影响而导致收益下降。
二、房地产行业财务风险的成因
第一，经济周期以及市场环境变化。宏观经济以及市场环境在房地产行业发展过程当中扮演者重要角色，房地产行业的发展周期往往伴随国民经济周期而波动。例如近年来全球经济发展不断下滑，在这一背景下，我国企业受到重大的冲击，在某一定度上对房价增长发挥抑制的作用，从而增加房地产的融资压力，这些都有可能引发财务风险。除此之外，房地产行业发展还同其他行业存在着密切的关系。这部分行业发展的状况会对房地产带来间接或者是直接的影响。制造业以及商业银行发展情况会影响到房地产行业的开发成本。房地产项目占据企业的大量的资金，征服的土地政策、土地位置以及供求关系都会给开发商的资金周转率以及收益率带来直接影响。第二，资本结构不够合理。房地产行业如果不具备合理科学的资本结构，往往会将影响到经营收益，并且增加行业财务风险。房地产行业在前期要求投入大量的资金，资金回笼的速度比较慢。因为自身变现的能力比较差，房地产行业的大多数资金来自于外部的金融机构贷款以及工程项目预付款，只有少量资金来自于房地产企业的自有资金。这就导致房地产行业的资产负债率居高不下，债务资金比例过高，一旦实际收益率远远低于预期的收益率，容易发生资金链的断裂问题，甚至出现无法支付到期利息的财务风险。第三，融资渠道简单。随着我国房地产行业的不断的发展，目前房地产企业的数量超过六万家，其中只有一百家左右的企业可以借助于发行股票等途径来筹资。房地产开发项目的初期需要大规模投资额度，从而导致现金流的风险较大，因此保持资金链的连续有重要意义。不过目前我国金融体系以及房地产金融不够健全，使得房地产业的银行信贷依赖度比较高．银行贷款成为房地产项目运营的主要资金链。融资渠道简单导致房地产行业面临财务风险无法利用资产的组合规避风险。尤其是在人民币利率上调的情况下，银行的贷款条件不断提高，不断加大房地产项目费用成本。
三、房地产行业财务风险控制措施
第一，构建多元化的融资渠道。只通过传统融资方式显然不利于房地产行业控制财务风险，也会加大银行的压力，所以需要持续丰富融资渠道，探索新融资方案，从而解决房地产行业面临的负债率居高不下问题。首先需要持续加强对股票、债券以及房屋预售款等环节的管理，其次是要改善自身资金的拥有状况，并不断提高自引外资条件。例如能够根据房地产信托计划，在确保公司负债率不变的条件下，吸引外来投资，从而降低融资的成本，这样一方面有利于减少财务管理成本，另一方面也有利于持续优化房地产公司资金结构。借助于多元化融资以及合理搭配各种资本权益，进一步加强企业成本控制，逐步增加企业价值从而降低财务风险。第二，加强内部财务监督控制。财务管理可以说是企业经营的核心内容之一，房地产企业应当从空间以及时间这两个维度动态监测成本，通过约束以及非约束措施相结合，构建可续额度成本管理机制，从而更好地加强内部财务监督控制。在内部财务控制方面，需要承力由企业高级管理人员带头，并且财务部门作为核心的内控小组，对财务工作定期进行监督与考核，不断完善财务内部控制。除此之外，还需要在房地产服务设计与开发方面，预先进行成本的规划，确保设计图纸成本同实际施工成本更加接近，尽可能降低误差。房地产企业通过成立财务控制小组，在不同的环节根据制度以及控制目标严格进行监督，最大限度避免人为因素带来的不良影响，提高财务风险的控制水平。第三，做好市场调研工作。房地产行业由于受外部因素以及自身因素的影响，其财务控制风险主要来自市场，尤其是市场需求量方面的变化，会给房地产行业带来严重冲击。这就需要房地产企业成立市场调研小组，招聘或者是聘请专业人才进行充分的市场调研，并在此基础上制定财务管理方案，从而避免房地产企业盲目跟随潮流而一味扩大投资，加大资金风险。这样有利于房地产企业提高自身市场承受能力，从而更好应对行业变化过程当中出现的问题。第四，完善成本管理机制。财务风险控制离不开成本管理，而成本管理则离不开完善的预算管理机制。房地产行业要想建立健全预算制度，需要合理设置预算管理控制机构，通过组建权利与责任相一致的成本管理机制，有利于明确工作人员的管理职责，从而协调成本管理，监督成本控制的整体过程，确保房地产项目根据成本控制的目标施工建设。除此之外，房地产行业要执行全过程成本管理，在项目启动之前根据具体情况确定成本控制目标，项目开发过程当中严格根据目标来监督控制成本，项目完工之后再度评估项目，对比目标成本以及实际成本，分析出现误差的原因。
综上所述，房地产行业的资金需求量大并且投资回收期限比较长，因此需要采取综合性的措施来控制潜在的财务风险，最大限度减轻政策带来的市场冲击，从而稳定房地产行业稳定发展的态势，并且为我国经济社会的发展做出相应的贡献。
作者:史功路 单位:西京学院
参考文献：
房地产行业财务风险篇（3）
一、现金流量与财务风险的关系
(一)现金流量体现
企业的盈利状况，可以识别企业的财务风险比起企业的经营利润，反应收益现金流量似乎更有发言权。在权责发生制下的利润进项，现金的收入并不与销售收入一致，应收账款的影响最大，应收账款由于无法收回导致的坏账，致使财务报表无法精确的反应企业真实的利润水平。而现金流量可以解决这种不确定性，它不存在虚假的部分和坏账，所以可得出实际的经营利润。
(二)现金流量的有效管理可为规避风险提供便利
在公司的资产中现金流量的流动性最强。现金流量的有效管理可以维持公司的稳定运行，还可以使资金的周转率加快。现金流的良性运转可以进一步减轻公司的财务负担，保证了财务体系的安全，使企业在竞争中处于优势位置。既然现金流量的作用如此重要，在建立财务风险预警系统时一定要将现金流量指标考虑在内。与此同时，作为一个举足轻重的要素，要以其为根基建立财务风险预警系统。
二、我国房地产上市公司的发展现状和财务风险状况分析
(一)我国房地产行业的发展现状与特征
1.国房景气指数逐月下滑
国房景气指数就好比房地产开发行业的温度计，是衡量国内房地产的综合计量指数。2010年之前该指标由于房地产行业的持续走高而不断上升，在同年3月份达到巅峰，然后在国家的各种宏观调控的控制下有所下降，在下一年就下滑至100以下，并且再也没有回升。进入2014年，从二月份的96.91逐月下跌至93.93。国房景气指数的持续走低也预示着房地产行业的高速增长势头不复存在。
2.房地产投资增速下滑，房地产开发面积下降
2014年，国家宏观调控的紧缩政策和趋紧的信贷政策致使了房地产市场的颓废态势。购买者的购买意愿减弱，多数购买者处于观察状态，其需求观望的情绪严重，使得房地产出售量已经连续10个月持续下降。对比去年同期的全年购买20%的增速，今年的房地产投资显著降速，而且一至三季度增幅趋近于2006年的最低水平，进而影响了房地产的开发。2014年前三季度，房屋新开工面积下降9.3%。由于各个地区持续不断的进行房地产开发，各地房地产大量积压导致房价增幅放缓，人们通过投资房地产进行收益的愿望变弱，所以导致房地产投资增速放缓，开发面积下降。
3.银行收紧房地产贷款，房地产整体资金链承压
2014年，银监会强调要把切实防范和化解金融风险隐患作为对各银行的明确要求，对房地产贷款风险进行严格控制，对重点企业给予高度关注，降低个别企业由于资金链断裂可能带来的风险。在实际应用中，建设银行已经对部分房地产类贷款余额占比进行结构化控制，从2012年房地产开发贷款呈现负增长，到2013年底更甚，达到5004.28亿元，比例也随之下降到5.83%。银行紧缩的信贷政策势必会给购房者和房地产开发者带来资金压力。
(二)我国房地产开发企业面临财务风险的现状
1.资产负债率进一步提高，资本结构不合理
企业的资本结构是指企业的权益资本和长期负债资本与企业总资本之比，以资产负债率表示。依据行业标准，我国房地产企业资产负债率的临界点为65%,在实际工作中，当房地产企业的资产负债率大于70%时，该企业会因无可抵押资产而导致丧失融资能力的后果。
2.盲目投资，楼市成交量萎缩，投资风险加大
近年来我国房价久涨不退，房价飙升使投资过热，即使2014年投资增速有所回落，但投资总额仍在持续增长。社会政治、经济发展都会对房地产开发企业的投资效果造成影响，房地产开发企业面临的宏观经济风险较大。而有一部分企业不能对宏观政治经济环境、市场的供需、顾客的购买力等因素进行合理的预估，高估了房地产行业的发展前景，花费巨额资金圈地，盲目扩张不具备投资项目可行性报告的土地，致使房地产开发企业没有更多的资金维持生存。在这种情况下，再加上楼市成交量的萎缩降低了投资楼盘的流动性，便进一步加大了投资风险。
3.多元化经营加剧成本费用管理难度
近年来房地产开发企业基于行业趋势，向多元化经营战略转变，尝试进入与其相关产业或政府支持的朝阳行业，如酒店业、物业管理、装修设计、工程施工等产业。通过多元化经营，扩大经营领域的同时增加了利润来源，一定程度上降低了母公司房地产企业的行业风险。但暴露的弊端就是不同业务经营范围的扩大改变了下属公司的部门结构，从而导致成本费用的控制难度进一步增大，母公司的运营效率由此降低。因此，在迎合房地产行业未来发展趋势的同时，要足够重视跨行业经营带来的经营风险，做到在规避风险的同时提高盈利。
4.融资渠道单一且筹资难，资金链承压大
当下我国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款。根据2010年住建部调查报告，商业银行的贷款在房地产企业开发项目中占有61%的比例，且短时间内这种融资格局不会改变。但受2014年国家政策的影响，谨遵全国银行监管工作会议上严控房地产贷款风险的明确要求，银行信贷投放过于紧张，基金、信托等金融工具也开始考虑兑付风险，商业银行对房地产开发企业的融资逐年减少，致使房地产开发企业的资金状况紧张。
三、基于现金流量完善我国房地产上市公司财务风险预警的建议
(一)以现金流量管理为基础构建预警系统
企业如果构建了完善的财务风险预警系统，可以在财务风险来临之前预警即将发生的威胁，提前对可能发生的危机加以预防并预先做出精准的对策，将风险降至最低。大数据是财务风险预警系统的前提，即在大量的信息基础上做出决策。这对企业的信息管理部门提出了更高的挑战，它要求信息管理人员应具备专业的素质，能及时、准确、全方位的向企业的财务风险预警系统提供相关信息，并在信息的采集、处理以及反馈的各个环节要做到高度的协调配合。
(二)增强现金流量组成结构的合理性
房地产企业没有合理的现金流组织结构，公司的整体组织结构也不会合理，长此以往，企业的正常经营就会存在安全隐患。因此，房地产企业在构建组织结构时，要明确职责、合理分工以及建立明确的组织结构。要有健全的会计体系，严格的会计制度，健全的成本管理方法，合理的内部控制制度。在控制制度上，任何一项经济业务从其产生到结束的全过程，一定要做到内部牵制，经济透明。
(三)提高房地产上市公司的经营活动现金流量
如果一个房地产企业的经营活动现金流量持续两年呈现负增长，那么这个企业很可能会面临倒闭的风险。作为房地产企业，经营活动现金净额不可低于同期净利润，净利润的现金含量是房地产企业竞争力的体现。可以说,经营活动净利润最大化是房地产企业的首要目标。总而言之,房地产企业的长期发展,依赖于经营活动产生高水平的现金流量。(四)保持房地产上市公司现金流量的平衡性房地产企业正常经营的关键资源就是现金。现金的流动过程贯穿于企业经营活动的始终，脱离了现金，房地产企业就无法正常运转，所以,房地产企业要具备较高的速动比率才能确保正常的构建活动。财务部门要实时监控企业现金流量的流动，防止由于成本管理的不到位，而致使资源的浪费；进行合理的税务筹划，分配税后利润，使资金发挥最大的效用；严格管理原始资本，使原始资本在保值的基础上实现最大的升值。
四、总结
企业财务风险诱发因素很多，而现金流量的作用无疑是最为显著的。现金流量相关指标能更准确的反应房地产开发企业的获利能力和偿债能力，防范融资风险。传统的偿债能力指标，流动比率和速动比率可以在一定程度上反应现金的流动性，但有其局限性。依据现金流量表相关数据所反应企业的获利能力和偿债能力，进行财务风险的预警，能够评价房地产上市公司未来的获利能力，为企业管理者的投资决策提供依据。同时，还可以衡量企业的财务适应性，提高企业财务信息的可靠性。
[参考文献]
[1]杨知宇,杨景海.基于现金流量视角的财务风险预警模型分析———以st上市公司为例[j].会计之友,2014(30):46-50.
[2]柯桂汶.企业现金流量的财务预警系统研究[j].会计师,2016(23):24-25.
房地产行业财务风险篇（4）
1.筹资渠道单一。我国房地产企业筹资方式比较单一，银行信贷至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道，房地产的开发资金有超过70%源于银行信贷，房地产泡沫风险大部分由银行承担，几乎所有的其他行业都与银行息息相关，牵一发而动全身。因而，改变这种以银行为主导的房地产融资模式刻不容缓。虽然我国自筹资金在逐年增加，但是银行借贷还是占主要来源。
2.资产负债率偏高。企业在经营过程中，负债率过大将会加大房地产企业的风险，如果资金流出现问题，企业会出现经营困难、缩小规模甚至是破产等后果。所以大部分企业的负债率应该保持在50%左右，也就是借入资本与自有资本保持平衡。像万科、保利这种大企业资产负债率都高达近80%，就不难想象那些规模较小的公司了。大多企业都保持一个高负债率的原因就是因为当这些借款资本的利润率超过借款率，公司将获得更大的收益。而且有些负债利息很低甚至没有，像预收款项和应付款，相当于被公司无偿占用，公司乐意为之。银行借款和企业债券需要定期支付利息，尤其是银行借款利率较高，效益不好的房地产企业有可能会承担不起高额的利息费用。
3.资金回笼慢。房地产行业不同于普通的制造业和服务业，涉及到建筑的设计建造、销售售后，它的经营过程都比较长，从前期审批、规划、投标购买土地的使用权以及后面的建造都是一个非常漫长的时间，房子建好了并不是立刻就能卖出去的，有的甚至一直闲置，由于各种原因卖不出去；而在房子卖出去之前企业就需要不断地投钱进去，并不会取得收益，所以说房地产的资金回笼慢。另外由于现在的销售策略几乎所有地产企业都是实行分期付款的，虽然企业也获得了额外的利息，但是这也在更大程度上延缓了资金回笼的时间。
4.盲目投资。一方面，鉴于房地产行业是超高的利润。在这种利益的驱使下，才会出现国内现在“全民炒房”的热潮。房地产企业更愿意投资那些高收益的豪宅以及高档住宅，对为占社会大部分人口的普通群众提供廉价房子却兴趣索然。另一方面，由于供需关系矛盾，楼盘空置率高，另一反面很多人买不起房。供求矛盾就会进一步恶化。由于这两方面以及其他可能的原因，现在“鬼城”已经屡见不鲜了。
二、房地产企业财务风险的成因
针对房地产的财务风险成因，我们可以从内部原因和外部原因两个方面分析。
1.企业内部的原因。①行业特性。房地产这个行业很特殊，需要比汽车行业还多的前期资金投入，需要仅短于医药行业的资金占用周期，具有资金密集型的特性。从房屋的建造过长，到后面房屋销售的不稳定以及应收账款的回收，房地产存在着各种不确定。这些都会给地产行业的财务状况带来挥之不去的阴影。②资本结构不合理。我国房地产商一开始资金并不足够雄厚，之所以还有这么多的地产商发展起来，大半要归功于银行的支持。但是这种支持却造成了地产商财务上的依赖性。经统计，我国大部分房地产的银行信贷资本要超过公司总资本的70%以上。虽然现在已经有一些地产领头羊开始向证券市场融资转变，但是还需要很长的路程。而如果企业一直保持这样的情况，从企业到银行无论哪一方出现了问题，都将引起巨大的财务危机。
2.企业外部的原因。①政策环境的抑制。房地产与社会的各行各业息息相关，从房地产起始阶段，国家很是关注，从起始时期的大力支持，到地产过热时候的货币财政政策的干预，都表明了房地产是政府眼中的焦点。所以，房地产业的情况还与该时间段的政府政策导向有关。国家干预有廉租房建设、提高首付比例、提高利息率等以及各项税种的征收。一方面，国家颁布的交易政策也会影响到房地产，主要是因为这些政策会影响到大众的购买意愿，从而影响到房地产商的销售量。另一方面，作为房地产商最重要的是土地，国家土地政策发生变化，房地产的经营肯定也会发生变化，如果土地开发区价格变得太高，开发商的成本必定升高，然后企业就会提高销售价格，从而影响销量，这都会造成财务风险的。综上所述，国家政策是房地产业的风向标，国家政策会影响房地产的发展。②经济环境低迷。经济低迷的时候，每个行业都会受到影响。每个国家甚至地区都有它自身的发展周期，当当地处于发展周期的上升阶段时，房地产行业也会跟着繁荣，当发展到了峰点，超出当地所能承受的，就会衰退下来，最先受到冲击的都是房地产。房地产由于资金占用期长回收慢的特点，经济环境低迷对房地产行业会造成很大影响。③市场环境供需不合理。市场经济的根本就是经济活动是由市场来影响发展的，如果供需不合理必将不容于市场。而随着我国经济的发展，国家对房地产行业的重视，房地产出现了严重的不合理现象。像北京、上海、深圳等国内数一数二的城市，房子明显供不应求，而一些二三线城市，却随着房地产行业的过热，出现了供大于求的现象。许多房地产商并没有长远眼光，只聚焦于高档房产与豪宅的投资开发，形成了浪费闲置，却不愿把眼光放眼于占社会主群体的普通消费人群。结果是，地域差异、产品开发单一造成的供需不合理会造成企业的财务风险。
三、房地产企业财务风险的防范措施
1.拓宽筹资渠道。房地产企业开展经营活动的起始就是筹资，而筹资方式决定了风险防范水平。企业可以利用发行股票融资，银行信贷的主要缺点是利息高，企业无力承担高额的利息费用，发行股票可以解决这个问题，一是股票没有利息，只需付股利，把风险分散于个个股东身上。二是可以解决银行的压力，不用银行独立承担。三是房地产企业最好实现并且最有用的是发行债券，虽然我国限制房地产企业发行债券。相对于银行信贷发行债券具有明显的优势，最重要的就是利率低，而且稳定，可以很大程度上降低房地产企业的融资成本；期限也比银行信贷更长，企业的偿债压力更小；四是可以打破房地产企业银行信贷筹资的单一模式，优化融资结构。尤其当政府要抑制房地产企业过热而实行的各种货币财政政策下，房地产企业必须寻求其他的资金来源，否则只有那些资金雄厚，底蕴深的企业才能存活下去，而对于那些新兴企业迎接的只有毁灭。
房地产行业财务风险篇（5）
房地产公司属于典型的资金密集型企业，强大的资金支持是维持企业正常健康运营的必备条件，由于经济发展状态的限制，向欧美国家的房地产行业融资发展的先进模式在国内难成规模，而上市公司门揽高，信托受限，随着银行对房企的紧缩政策，日益增大的资金需求与单一的融资渠道是我国地产行业亟待解决的主要矛盾。而对于房地行业来说巨额的筹资也带来了极高的偿债风险。
1、房地产企业财务风险特点
房房地产公司属于典型的资金密集型企业，强大的资金支持是维持企业正常健康运营的必备条件，房地产行业用于运转的资金主要来自于企业自筹资金，银行贷款及购房预付款，其他资金来源所占比例不到20%。目前不少企业的资产负债率目前已达到80%甚至90%之上，风险之大令人堪忧房地产项目本身具有投资回收期长，需要大量资金密集的投入的特点，一个项目在较长的建设过程中会涉及到钢铁，建材等多达几十个行业的市场，又与周围的竞争环境，宏观经济货币政策及市政规划的改变有不可分割的关系，这些因素都会对其产生企业不可控制的影响，而由此引发投资活动的不确定性便会引发出财务风险。
我国房地产施工面积增长率从2011年2月基本为下降趋势，从39%下降为13.3%。而销售建筑面积同比增长率从2012年03月开始基本为负值，市场需求远远小于供给，直到2012年11月才转负为正。限贷、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，使得房地产企业的资金链逐渐加压，大量的库存使得不少房地产企为确保资金的回收纷纷推出打折促销的活动来。我国房地产施工面积增长率从2011年2月基本为下降趋势，从39%下降为13.3%。而销售建筑面积同比增长率从2012年03月开始基本为负值，市场需求远远小于供给，直到2012年11月才转负为正。限贷、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，使得房地产企业的资金链逐渐加压，大量的库存使得不少房地产企为确保资金的回收纷纷推出打折促销的活动来确保企业的资金链。本文将从以下几个方面去阐述构成房地产行业财务风险的主要原因：
1.1、产品本身具有的特性引起的财务风险房地产项目产品所需投入巨大，动辄上亿，环节复杂，项目周期长，而其是与土地紧密联系关系的不动产，具有不可移动性、稀缺性与不可再生性。由于依附于土地所以还具有很强的区域性，经济发展的不平衡使得不同地区同样产品的价值区别甚大，因此在项目 始落地时，伴随着决策的财务风险便已开始产生，这是房地产行业本身产品的性质所决定的。
1.2、企业经营管理活动引起财务风险我国目前房地产企业存在行业性的资本结构不合理，平均资产负债率连年增高，个别企业甚至高达90%，这样的负债寻求财务杠杆的经营模式本身就存在着巨大偿债的风险。在这样高风险的行业中财务风险管理意识淡薄与财务风险系统的不完善却普遍存在于各个企业中，面对如今复杂多变的市场环境，财务管理水平的局限性将会使整个企业落入危机而浑然不觉，不能够起到及时控制风险、降低风险的作用。缺乏完善的财务风险管理系统本身就是企业财务风险增加的原因之一。
2、房地产行业财务风险成因
房地产行业财务风险成因具有与其他行业的共性，如都受到内部环境与外部环境的影响，但每个行业对其影响因素的敏感度与影响结果都不同，本文将从以下几个方面去阐述构成房地产行业财务风险的主要原因：
3、产品本身具有的特性引起的财务风险
房地产项目产品所需投入巨大，动辄上亿，环节复杂，项目周期长，而其是与土地紧密联系关系的不动产，具有不可移动性、稀缺性与不可再生性。由于依附于土地所以还具有很强的区域性，经济发展的不平衡使得不同地区同样产品的价值区别甚大，因此在项目 始落地时，伴随着决策的财务风险便已开始产生，这是房地产行业本身产品的性质所决定的。
4、企业经营管理活动引起财务风险
我国目前房地产企业存在行业性的资本结构不合理，平均资产负债率连年增高，个别企业甚至高达90%，这样的负债寻求财务杠杆的经营模式本身就存在着巨大偿债的风险。在这样高风险的行业中财务风险管理意识淡薄与财务风险系统的不完善却普遍存在于各个企业中，面对如今复杂多变的市场环境，财务管理水平的局限性将会使整个企业落入危机而浑然不觉，不能够起到及时控制风险、降低风险的作用。缺乏完善的财务风险管理系统本身就是企业财务风险增加的原因之一。
5、我国行业发展现状带来的财务风险
房地产行业财务风险篇（6）
中图分类号：f275 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2014）09-0241-01
我国房地产行业的发展历史较短，规模还处在起步期，相对的房地产各方面基础可能会薄弱一些，另外，加之以不科学的管理或经营，产业资产多呈现出负债率高的现象。房地产企业要想在激烈的市场竞争中获得核心竞争力，就必须提高财务风险控制能力。
一、房地产行业财务风险分析
按期偿债风险。现阶段我国房地产行业企业的资金主要由自持有资金，楼盘预售款项，银行抵押贷款，其他借款四部分组成。一般来说自持有资金占总体的极小部分，大部分开发资金来自于银行贷款和其他借款。而房地产行业可以说是一个成本收回期相对较长的产业，收益利润也存在着不确定性，在该方面的财务管理存在极大风险。若不能有效控制成本的收回，银行抵押贷款的利息将大大降低企业的利润。企业在面对银行高利率的情况，还有可能选择风险更大的融资活动，这将是企业生存的重要隐患。
土地浪费风险。近年来城市规划的盲目扩大，房地产行业也在土地方面采取“粗犷式”开发，导致土地利用率与经济收益率不成比例，重复开发，随意建设的现象都严重影响了土地利用。有些企业为了追求更大的经济利益，寻找法律空档，过分征地，囤地等行为，不仅对于行业来说是浪费，对于国家资源来说也是浪费。
工程项目管理缺失带来的风险。现阶段房地产企业对于房地产工程的建设，往往缺少对于工程项目的管理与监督，简单的投资和工程设计之后，交付给施工企业执行，使得工程项目管理出现了断层，对工程的质量控制不严格，导致工程质量低于预期，造成后期维修及改造成本的增加，最终影响到企业的收益。另外，工程管理的缺失，会影响工程进度，造成延期预售及交房，使得企业的资金回笼变慢，增大了企业的资金压力和资金成本。因此，工程项目管理是整个房地产项目成功与否的基础与关键。
通货膨胀与市场因素带来的风险。通货膨胀会导致市场中贷款利率的改变，利率的增加就代表着企业投资缩水，无法完成预期收益，整个房地产项目也将面临无利可图或是亏损的危机。所以，房地产建设之前，房地产项目的市场定位分析往往要考虑到市场信贷的因素，要考虑到项目的市场前景，价格的确定要与市场的供需关系相适应，该类风险往往体现在银行对于项目评估阶段，很容易受到市场经济泡沫的影响，导致项目收益缩水。
二、房地产行业财务风险控制
加强房地产企业建设投资的控制与管理。房地产项目的投资一般分为建设投资和销售投资，对于成本的控制与管理要做到：第一、强化统筹，准确化成本核算，确保投资的最大收益；第二、加强工程施工的管理，确保资金到位，保证工程质量和工期，减少不必要的成本支出；第三、及时了解市场信息，及时调整企业经营策略，防止市场变动对发展的冲击。在项目管理方面，要从实际收益目标出发，采用系统和理论的方法对项目进行决策和计划。
健全企业财务管理体制，严格规范财务行为。房地产企业需要通过财务管理人员的研究，针对性地根据房地产企业的财务支出特点和管理重点，积极探索适合企业特点，适合市场特点的财务管理体制，并且要保证能够及时地更新和优化管理体制，使得企业财务管理工作平稳安全的进行。管理部门要发挥监督职能，积极监督企业的财务行为，为其制定相关的规范化规定，对于不明财务问题及时查清并消除影响。
加强成本管理，降低消耗提高效益。为了获得利润企业就必须进行投入。而成本则是企业最根本、最直接的投入，成本是决定企业利润的重要因素。企业要生存和发展，获得最大利润，就必须全员参与成本管理。加强房地产项目成本管理，严格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市场竞争中，取得竞争优势，处于不败之地。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。
（1）强化成本管理体系，完善各部门人员的职能分配。加强成本管理离不开科学合理的预算制度，建立科学合理的预算制度就必须对预算管理与控制的机构进行合理的设置，通过建立一套规范的责任和权利相结合的成本管理体系可以明确管理职责、协调成本管理工作，监督成本控制过程，保障项目按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。（2）实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。在项目正式启动前根据项目的实际情况先建立―个目标控制成本；在项目开发过程中严格按照目标控制成本来进行监督和控制，努力实现成本管理目标；在项目完工后要对项目进行再评估，用实际成本和目标成本作对比，分析成本增加或减少的原因，为以后的项目提供有价值的参考数据。
积极创新高效财务管理方法，提高财务控制能力。首先，房地产企业的财务管理可以应用网络信息化管理系统，使财务数据具有实时性和统一性，提高企业的财务管理效率和财务控制能力。其次，需要管理人员积极探索适合企业发展的财务管理方法，通过工作经验总结出不断完善的财务管理体系，不断强化财务的管理职能。
房地产行业财务风险篇（7）
当前经济背景下，房地产业经济饱和，就目前局势来看，房地产业竞争较大，多数房地产业由于抵抗不了对手的压力而宣布破产，对于房地产企业来说，要想取得市场的可持续发展，那就必不可少的需要进行财务风险控制，针对目前我国的房地产业内部特点以及国家外部经济环境来说，在房地产经济运行过程中，会出现财务风险，因此需要对财务风险的生成机理进行分析，提出风险的来源以及财务风险的表现形式，并根据社会经济环境提出相应的风险控制策略，改善目前财务风险控制的不足之处。
一、房地产企业财务风险的基本内涵
财务风险指的是财务部门在进行某一领域的财务管理时面临的某种风险，本质是由于企业在进行财务管理活动中的不确定因素导致的。房地产企业在进行财务活动中的一个重要内容就是进行财务风险控制。财务风险内涵丰富，在不同情况下产生具有不同的原因。在微观角度来看，房地产企业在生产经营中的主要经济来源为各方面资金筹集，因此房地产企业的融资成为房地产企业经营的基础，假设在融资管理中企业缺乏科学预警，则会损失资金的使用效益，容易产生风险。产生融资风险的主要原因是市场供求关系的变化、经济背景的变化以及房地产融资规模的变化等等。其次，在房地产企业管理过程中，日常项目投资也会造成一定的投资风险。除此之外，管理现金、存货以及财务收支与账款进出，都会引发相应的财务风险。明晰了房地产企业的财务风险的具体内涵，笔者接下来将对其生成机制进行分析。
二、房地产企业财务风险的具体表现
1、融资环境加剧恶化
我国经济变化相对较快，自从2010年起，银行银贷政策对融资行为进行了融资限制，房地产企业受到影响，在进行贷款的过程中会受到资金额度等当面的阻碍。尤其对于中小房地产企业来说，通过银行获得资金则变得更加困难。2011年上旬，全国房地产企业在国内银行贷款数额共计7023亿元，与往年相比仅增长了6.8%。但相对于2005―2010年来说则表现为贷款数额大幅下降。而同年的房地产开发投资额却远远高于贷款额。因此银监会对此也做出过相应决定，要求银行严格执行国家指令，科学执行土地储备贷款、个人住房贷款以及开发商贷款。高度关注房地产贷款风险，加强企业间的联动，打击进入房地产业的违规资金。对于民间资本向房地产领域的流通，监管部门采取高压态度，禁止民间融资。因此房地产企业的融资环境相对严峻，并且有恶化的趋势。
2、融资成本相对升高
央行不断改变政策，上调银行准备金率。在这种背景下，房地产业在进行间接融资过程中也会受到影响，从而付出更高的资金利息。例如，某个房地产企业在融资过程中的资产负债率从2013年的32%增至2014年的61%，随着负债越来越多，规模越来越大，融资总成本也会越来越高，利息提高，相应的筹资费用就会越来越高。除此之外，造成融资成本上升的原因还有股东权益比例的降低、加权平均融资成本的提高。
3、再融资风险加剧，道德风险增高
再融资风险指的是房地产开发商在融资过程中进行的二次配股以及增发股票进行资本流转的行为。再融资能够增强公司的资本实力，帮助房地产企业增强筹集到的资金，提高企业资本实力。但是再融资行为出现的风险与股本难以实现同步增长，从而导致贴权现象，收益下降。这可能代表着房地产业在财务管理中存在错误，会直接致使失去融资资格，出现再融资风险。道德风险指的是在房地产业活动中，当事人掌握着重要的资金资源以及权力，但从事了不利于企业活动的事情。房地产企业中经常出现道德风险，值得我们注意。在房地产业实际经营过程中，经济管理中会产生委托关系，这是值得产生道德风险的一个方面。委托导致房地产企业出现道德风险的情况时有发生。经常由于房地产企业的某一个错误的财务项目决策，引起财务风险，损害企业经济。因此在房地产业财务管理过程中应注意道德风险控制，及时调整财务管理方向，科学控制财务风险。
4、筹资风险进一步增大
筹资风险的出现主要是由于企业在通过举债筹资的方式筹集资金，在筹资过程中可能产生的债偿风险。房地产企业可以利用财务杠杆的原理向企业投入资金流，但是在管理过程中如果出现管理缺失与不当措施，则会带来资本结构的畸形变化，这会导致房地产企业无法有足够的本金偿还债款以及利息的情况，这时，融资风险就会出现。房地产在财务管理中面临的最主要风险就是筹资风险，在实际经济变化过程中，房地产业进行财务杠杆调整负债比例时，股东与所有者之间的利润额就会出现变化，其次房地产业进行融资的资本结构改变，也会产生利润额持有的变化。一般意义上，普通盈余变异增大的情况，财务风险也会随之越来越大。
三、房地产企业财务风险的生成机理
根据房地产企业的财务风险的一系列表现，我们可以从中思考出财务风险的一般生成机理。房地产企业的财务风险生成机理能从宏观与微观两个方面进行思考。站在生成机理上思考，房地产企业的存在是建立在社会经济、国家政治以及法律环境等背景下的，这些环境势必会对房地产业的营运与收益产生影响，也会对其财务风险造成影响，宏观环境背景会影响房地产业财务风险产生的原因以及产生的方式。这是房地产企业财务风险生成的宏观机理。在微观角度上，房地产财务风险还与自身的企业内部运作结构、资本类型以及管理方式有关。不同的资本类型会安排不同的财务管理模式，这都会不同程度地影响财务管理，造成财务风险的出现。从总体方面来看，房地产企业的发展会不可避免地出现财务风险，我们只能在经济事物的不断变化中认清财务风险，提出更好的措施控制与规避财务风险，提高我们的风险防范意识，增强房地产企业实力。
四、提高房地产企业财务风险防范的控制策略
1、增强财务风险控制意识
缺乏财务风险控制意识的企业必将被市场淘汰。目前一些房地产企业人士认为，只要国内经济稳定，房地产企业就不会崩溃。然而随着经济全球化的影响，由房地产推动的国内经济随时有可能产生较大的波动。因此，房地产企业要增强风险意识，时时关注国内外经济形势的变化，做好前瞻工作，随时应对融资渠道上出现的问题。
2、提高资金链的风险控制意识
资金链上存在的风险对房地产的影响是致命的。房地产企业属于资本密集型企业，资金是其发展的基本保障，失去了资金的支持，房地产企业就陷入了瘫痪的状态。尤其是一些中小型的房地产企业，由于资本容积量小，风险应对能力较低，如果不理性使用资金很可能导致企业资金周转紧张，很可能隔断资金的供应链，导致企业迅速崩溃。因此，房地产企业要重视资金链的供应问题，理性投资，科学制定资金链管理政策，提高资金链的安全性。
3、灵活应变市场与国家政策变化
市场与国家政策属于房地产企业发展的外部环境，对企业的发展有着重要的影响。市场的变化很容易影响房地产的发展，例如，当市场萎靡、对房源的需求较小时，房地产的财务风险就会大大提高；当国家实行市场紧缩政策时，减少了过度的财政支出，抑制了个人消费和投资，对房地产企业也是不利的影响。特别是当企业内部的财务风险较高时，市场和政策会直接影响房地产企业。市场和政策对房地产企业的影响是双面的，既是机遇也是挑战。因此，房地产企业要科学认识市场和政策的变化，根据企业的外部环境制定企业的财务政策，在资本上保持合理的结构，提高应对市场和政策变化的能力，从而降低财务风险。
4、构建科学的风险管理预警机制
房地产企业要根据自身的财务状况，建立科学的风险管理预警机制。首先，要重视资金流风险。要以企业的现金流量为依据识别风险，重点关注现金的使用情况，科学分析现金流量的异常波动，及时发现问题，处理萌芽状态的风险。其次，还要合理分析现金流的结构，对经营、投资、融资的比例进行科学评估，看是否适合企业的发展状况。在一般情况下，在企业的扩张时期，融资在资金流的比重较大，而在保守时期，经营收入在资金流的比重较大。由于房地产企业的投入与回收周期的影响，资金流中的比重也不一样，企业要保证融资与企业发展周期的一致性，以科学的融资政策有效控制资金流的风险。
五、总结
总之，结合当前国家政策与经济背景，房地产企业应重视自己的风险控制意识，加强风险预测。首先应对风险的生成机理具有科学清晰的认识，通过科学分析风险可能出现的原因进行风险预测，从而制定科学的控制策略防止风险的出现。总之，企业应经常性的进行风险意识教育，强化员工的风险意识，明确责任，控制风险。其次应引入合理的财务风险机制，细化财务方案，通过现论的应用准确控制风险，在发生风险事故时及时提出解决策略，减少损失。健全责任机制，在监督下科学地控制财务风险。
【参考文献】
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房地产行业财务风险篇（8）
财务风险是企业经营发展中面临的一种主要风险，能否将财务风险控制在一定的范围之内对于企业经营成败具有巨大的影响，调查发现，超过70%的企业经营失败都是财务风险所导致的。房地产企业本身因为投资巨大，开发周期长，政策影响大，其财务风险相对于一般的企业更大一些，如何加强房地产企业财务风险控制成为了企业管理者以及财务工作者的一项重要工作内容。
一、房地产企业财务风险来源
房地产企业财务风险具有多因性，财务风险的产生既有房地产企业内部的因素，也有外部的因素，具体进行如下分析：
1.内部风险来源
房地产企业财务风险的内部来源主要有以下几个方面：一是企业财务理念激进，财务风险意识淡薄，这从一些房地产企业较高的负债率方面就可以窥见一斑，很多房地产企业的负债率都非常高，要远远超过警戒线，这导致企业的财务风险偏大；二是成本费用控制较弱，大部分房地产企业管理者对于收入、效益的重视程度要远远高于成本、费用，由此导致企业的成本费用支出处于一个控制乏力的状况，很多房地产企业没有做到每一个项目的成本独立核算，且既有的成本费用核算主要就是事后核算为主，事中核算以及事后核算缺失；三是会计专业队伍专业能力欠缺，财务风险控制本身是一个专业性非常强的工作，如果从业人员不具有较高的专业能力很难胜任此项工作。从目前很多房地产企业财务管理从业人员的专业素养来看，离岗位的要求还有不小的距离，加上这些年房地产企业财务工作出现的各种新情况，很多从业人员都感到力不从心，从而导致了企业财务风险控制的薄弱。四是财务指标预警体系建设不力，财务风险的发生并非是毫无征兆的，如果能够构建完善的预警体系就可以将财务风险控制在一定的范围之内，在其萌芽状态来加以消灭。但是很多房地产企业疏于财务风险预警体系的构建，总是在财务风险发生以后，才被动的去加以解决，由此导致了财务风险的难以控制。
2.外部因素来源
房地产企业财务风险的外部因素主要有以下几个方面：一是政府的宏观调控政策，目前房地产行业的过热已经成为了我国经济发展中的巨大不稳定因素，在这一背景下，2003年以来我国房地产行业进入了“调控时代”，政府的各种调控政策将会导致房地产企业的财务风险发生，举例而言，政府提升二套房利率，对拥有二套住房以上的人限购，这将直接影响到房地产企业的预期收入，从而导致企业的收入达不到预期，造成企业财务风险；二是利率因素，目前我国流动性严重过剩，人民币通货膨胀严重，对于房地产企业而言，其需要投入大量的资金购买土地、建材等原材料，如果没有考虑到通货膨胀这一因素，企业所持有的现金就会贬值，不能购买到预算内的原材料，导致财务风险发生；三是我国资本市场的不完善，我国资本市场对于房地产企业的融资来讲是一个负面的冲击，当企业发生资金短缺时很难通过资本市场来进行融资化解财务危机。
二、房地产企业财务风险控制策略
财务风险控制对于房地产企业的重要性不言而喻，针对导致房地产企业财务风险的内外因素，本文认为房地产企业财务风险控制的关键在于企业“修炼内功”，这样一方面可以化解外部不利因素的影响，另外一方面还可以解决内部财务风险控制的薄弱环节，一举数得，具体来讲应从以下几个方面着手：
1.树立财务风险意识
树立正确的财务风险意识房地产企业财务风险控制的必要条件之一，良好的风险意识更有利于房地产企业管理者、财务工作人员做出正确的财务管理行为，对于房地产企业而言，关键是树立稳健经营的财务理念，在整个房地产行业发展前景不太明朗，国家宏观调控政策不断，经济增长不稳定因素增加的背景下，现金为王是房地产企业财务管理中必须要恪守的一个重要准则，这样才能最大限度的消化外部不利因素的带给企业财务的不利冲击。
2.加强全面预算管理
“凡事预则立，不预则废”，房地产企业的本身的投资回收周期比较长，这期间各种左右成本费用支出以及经营收入的因素很多，如果事先没有一个整体的财务预算计划，事到临头才进行财务的统筹安排，就很容易爆发财务风险。通过引入全面预算管理，做到财务筹资以及投资的事前、事中、事后全过程管理，可以确保财务管理处于一个规范有序的状态，让财务管理服从以及服务于企业经营管理，为企业的健康发展夯实基础。
3.注重人才队伍建设
考虑到财务风险控制工作的专业性，构建一支专业技能过硬，具有良好职业道德操守的财务工作人员队伍是必要的。人才队伍建设应从两个方面着手，一方面是根据财务管理岗位的胜任特征来进行人员的招聘，选拔胜任岗位工作要求的员工；另外一方面就是加强员工的培训，让员工掌握足够的专业知识。
4.构筑财务预警体系
“冰冻三尺，非一日之寒”，通过构建财务预警体系，设置敏感度较高的财务管理指标来对企业的财务风险进行评判以及检验，当发现财务风险苗头时，及时的采取有效措施来加以改进，这样就可以将财务风险控制在一个可掌控的范围之内，避免财务风险给企业的发展带来更大的损失。
房地产企业管理者在观念层面应高度重视财务风险管理工作，在意识到财务风险危害的基础之上，充分的借鉴行业内优秀企业的财务风险控制经验，结合自身的情况，根据外部环境的变化来进行不断的调整，从而构建一套高效的财务风险控制体系。（作者单位：天正集团南京置业有限公司）
参考文献：
房地产行业财务风险篇（9）
财务风险主要是由财务管理过程中各种内外环境因素引起的，此因素具有无法预料和难以控制等特点。财务风险可以导致财务管理偏离预期的目标，从而导致一定的经济损失，同时对项目额外收益也有一定的影响。房地产行业具有资金密集性特点，因此相应的经营特点与其他行业存在不同。通过分析可以看出房地产企业面临的财务风险主要表现为，一是从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，因此大部分企业在项目开发出去都处于负债状态，房地产企业自身所拥有的资金相对较少，所以企业项目开发资金大都是以借贷形式获取。项目在开发过程中如果资金不能按照预期的规划回收，企业会产生严重的财务风险，无法偿还负债。二是房地产企业再筹资风险问题，房地产企业再开发过程中往往是多个项目同步进行，此种情况在一些集团化房地产开发企业表现明显，企业通过再筹资的方式可以很好的实现项目滚动开发，通过对大型房地产集团公司的资金运转进行分析，一些企业采取筹资连锁担保模式，因此资金在连锁担保的情况下运行，一旦某一个链条断裂，会导致整个资金链出现严重问题，所以房地产财务风险由此产生，对企业会产生严重的财务资金问题，此种财务风险会给房地产开发企业带来致命的打击。
二、房地产企业财务风险监控方法研究
房地产企业在面临财务风险的时候，只有不断培养监控和识别风险的能力，才能应对各种财务风险的考验。房地产企业财务风险出现会出现一些前兆现象，只有对各种财务风险前兆掌握清楚，才能准确识别风险，才能具备控制风险、消除财务风险的的能力。房地产财务风险监控需要一些宏观策略做指导，才能把各种风险控制到最低限度，从房地产企业的发展特点看，如果出现流动资金减少状况，银行贷款依然，应收账款相对减少等状况发生，说明企业的发展存在安全隐患，发展后劲相对不足，需要转变企业发展方式才能解决企业财务资金问题，为企业实现可持续发展创造条件。如果企业在发展过程中债务状况加重，到期还款能力明显下降，房地产企业在高债务下运转，财务风险会很快暴露出来。房地产企业财务结构不合理是导致财务风险的另一个原因，企业自身资本与总体资本的比例减少，已经说明企业的财务风险形成，如果企业不采取相关的策略，财务危机会马上暴露出来。
从微观指标角度对房地产企业财务风险进行分析，可以帮助企业有效监控风险，企业收益指标在企业财务风险控制中起到重要作用。如果企业在发展过程中收益下降，并且逐渐呈现亏损现象，充分说明企业离破产已经不远，虽然在初期可能会出现盈利的现象，但是偶发事件和非主经营产生的净资产会出现增加。因此企业会出现经营性盈利而项目经常收益出现亏损的现象，此时企业的财务危机已经形成。如果不采取积极有效的措施，财务风险会产生。财务指标状况对企业财务风险产生影响，主要是从现金比例和资产负债率两个方面进行考虑，资产负债率主要是指一元资产中有多少资产是属于债权人的，如果通计算出的比例较低，说明企业资金相对稳定，如果此企业过大，说明企业负债问题较大，企业所隐藏的财务风险较大。现金比例主要是从企业所拥有的短期投资与货币资金所占流动负债的比例状况，通过此方法可以看出企业即刻偿还债务的能力。如果通过计算现金比例越高，说明企业短期内财务风险相对较少。
三、房地产财务风险管理策略研究
房地产企业财务风险管理策略需要从风险回避角度出发，项目实施过程中如果风险事故出现的可能性较大，或者不可避免的时候，必须主动出击，减少风险的发生，按照一定的方法和策略对出现的风险进行控制，保证行业稳定健康发展。如果风险已经存在，必须停止正在进行的各种经济活动。但是此时风险已经存在，即使及时停止活动，也会造成一定的经济损失，因此方法控制具有一定的局限性，必须实时进行财务活动监控，保证各种经济活动符合社会经济发展的要求，符合市场发展和财务管理的要求，才能有效防范各种财务风险的产生。风险回避策略只有在财务风险较高的情况下才能发挥作用，采取财务回避策略可以保证财务风险的概率处于较低的状态，为房地产企业实现稳定发展提供了重要保障。
房地产企业在发展过程需要采取财务风险防范策略，只要通过财务风险防范策略把各种风险控制在发生之前，才能从根本上避免财务风险的发生，对企业健康稳定的发展是非常有利的。风险防范需要认真研究影响风险各种因素，对每一种因素采取一定的防范措施，才能从总体上避免风险的发生，才能避免企业经济损失的产生。房地产企业财务风险防范策略是企业风险防范最积极最主动的方法。房地产企业财务风险管理首先需要制定风险防范的措施，只有从措施上满足风险的需要，才能合理处理风险，才能拥有防范风险的各种方法。风险隔离是房地产企业避免财务风险的一个重要措施，通过分析把容易产生风险的单位从房地产企业中隔离出来，避免房地产企业与其他企业一样承受风险，从根本上把房地产企业的财务风险控制到最低限度。应急计划是避免风险的重要方法，房地产企业在项目实施过程中应该充分考虑各种风险，制定风险产生后的应急计划，把财务风险产生的损失降低到最低限度。应急计划主要从两个方面展开工作，一方面是企业为避免潜在风险而制定的应急计划措施，另一方面是企业发生风险后，采取相应的应急计划保证企业充分进行运转。保险转嫁也是房地产企业控制财务风险应该采取的一种策略。从保险转嫁的特点看，实现保险转嫁才能保证房地产企业风险转嫁，通过办理房地产企业财产险达到降低财务风险的目的。
四、当前我国房地产企业存在的财务风险问题分析
房地产企业中有部分企业在进行项目开发管理过程中，缺乏必要的财务预算管理策略和意识，从而导致房地产项目在土地征用成本、经济效益、资金运作等方面存在一定的问题，企业运行过程中缺乏细致的财务预算，导致经济效益回报率下降。因此很多房地产开发企业在资金运作上存在盲目性现象，没有真正从财务管理的战略高度去分析成本，只有简单的对项目进行财务核算，没有进行专门的成本控制管理，所以企业成本投入较大。而真正实现的经济效益较少，造成投入和产出不平衡。我国房地产企业普遍存在举债随意的现象，企业在发展过程不断的向单位借款或者通过信贷的手段向银行贷款，没有从根本上把企业资金从内部挖掘出来，导致企业的成本负担不断加大，项目的投资风险度也在成本增加过程中提升。
房地产企业的资本总数对项目发展产生重要的影响，同时总资本中借人资本与自有资本的比例对项目开发同样会产生影响，如果二者的比例处于不恰当的状态，房地产企业的财务风险就会形成。房地产企业在项目开发过程中需要拿地，拿地过程中运用银行贷款资本和自有资本对企业的影响是不一样的，如果运用银行贷款比例较低，会导致房地产企业的资产负债率增大，因此财务杠杆此时发挥的作用会增强，所以产生的财务风险也会增强。
五、房地产企业财务风险管理的方法研究
房地产行业财务风险篇（10）
所谓房地产企业的财务风险，是指房地产企业在项目投资、融资、使用资金和利润分配等活动中由于主客观因素对企业的经济效益产生的重大影响，房地产行业的财务风险主要是由负债引起的，这成为制约房地产企业发展的重要因素。
一、房地产企业财务风险形成的原因
（一）缺乏完善的财务管理体系
虽然我国的房地产行业发展起步比较晚，但是由于国家政策的影响和市场需求量的增加，使得房地产行业的发展前景广阔，在近几年来迅速发展起来，这就使得很多开发商一味追求经济效益，而把财务管理问题置于脑后。由于对财务管理的不重视，很多企业的财务部门都不能认识到财务风险的客观性，财务管理人员的素质也参差不齐，领导的不重视使得财务部门不能发挥应有的作用，在规章制度方面更是无人问津，导致规章制度不健全，财务管理体系不完善，增加了财务风险的形成。
（二）对财务预算不够重视
房地产产品的开发需要很长的时间才能完成，从规划设计开始，要经过可行性研究、建筑安装、拆迁、配套工程、绿化工程，一直到产品上市，这个时间是比较长的，周期越长，在产品开发生产过程中的不确定因素就越多，风险也就越大，因此更应该做好财务预算工作，这样才能降低风险的形成。然而，一些房地产企业只想着让产品尽快上市，没有对土地成本、资金运作、经济效益等作出详细的财务预算和分析，使得资金的使用过于盲目，增加了产品的生产成本，同时增加了财务风险。
（三）资本结构不科学
利息的减税在一定程度上能够增加企业的经济效益，但是房地产企业往往举债过度，这就使利息减税带来了经济效益被抵消，并且随着企业负债比重的增加，利息负担也越来越严重，企业的还债能力不断降低，财务风险势必会不断增加。房地产企业负债筹资的资本成本比其他方式筹资的成本低，但单项资本成本的高低不能作为衡量资本高低的标准，总资本成本才能作为衡量负债水平的标准，房地产企业的资本结构亟待优化。
（四）融资渠道单一
我国的企业在进行经济活动时，往往采用融资的方式为自己筹集资金，主要的融资方式有银行贷款、发行债券、企业基金、股权投资、信托融资等等，但是我国房地产企业的融资方式过于单一，主要凭借商业银行的贷款来筹集资金，满足企业投资的需要。房地产企业在融资方面的法律体系不健全，直接制约了融资渠道的开展，在行业发展以来，主要还是依靠银行进行融资，没有形成多元化的资金支撑体系，因此风险比较集中，不能通过分散风险的方式降低财务风险。
二、房地产企业财务风险防范对策
（一）完善部门和制度建设
思想上的重视对行动有直接的指导，房地产企业首先要加强对财务管理的重视，具体做法是完善财务管理机构。从经营者来说，不但要重视财务管理，还要懂得财务管理，并不断学习有关财务管理的知识，了解会计信息，提高风险意识，只有领导重视起来，才能对财务管理人员做表率，发挥财务管理部门的作用。其次，建立健全财务管理内控制度，完善的财务管理内控制度不仅能够保障企业的资金安全，还有利于保障企业经济活动的顺利进行。再次，建立财务风险预警系统，企业不仅要学会风险发生后如何降低风险带来的危害，更要重视风险的预警，防患于未然，把风险发生的几率降到最低。
（二）加强财务预算工作
由于房地产产品的生产周期长，因此财务预算存在很多的不确定因素，财务预算对企业经济效益的影响也十分明显，因此，企业应该加强财务预算工作，以财务预算为基础，对企业资金的收集和使用做出具体的分配和安排。在进行项目预算时，财务部门应该对项目的可行性、设计费用、开发成本、间接费用、借款计划、经营收入等都列入预算范围之中，提高财务预算的全面性。在进行资金预算时，财务部门应该根据企业对资金的需求现状制定明确的财务预算体系。
（三）建立科学的资本结构
资本结构主要由负债的规模和结构组成，因此，科学的资本结构应该包括适度的负债规模和合理的负债结构。房地产企业要想获得负债经营带来了高效利益，降低因为负债带来了财务风险，就需要控制负债率，坚持适度的原则，当资本的收益大于筹资的资本，资产的负债率就越高，如果资产的负债率过高，又会对企业的偿债能力带来影响，因此企业应该以流动资本及时补充负债资本，降低负债率。就负债结构来说，长期资产应该有长期负债资金支持，短期资产应该有短期负债资金支持，如果长期资产由短期资金支持，或者短期资产由长期资金支持，那么就会出现不合理的现象，企业的偿债能力会受到影响，也将影响正常的经营活动。
（四）明确战略目标
融资是房地产企业一项重要的经济活动，房地产的决策能力就是行使企业的融资、投资、利益分配等活动，满足资金使用者的需要的能力，因此，提高房地产企业的决策能力对企业融资有一定的帮助，而融资渠道的扩大对于分担财务风险又有着重要的意义。企业可以建立多元化的战略目标，对企业财务认真做出可行性分析，企业战略目标的实现也需要大量筹集外部资金，负债筹集资金会为房地产带来财务杠杆效应，企业应该采用积极的筹集策略，加强对资金的管理。扩大融资渠道，降低筹资产生的风险。
三、总结：
房地产行业属于我国的新兴行业，发展时间短本身就促进了财务风险的形成，加之企业的不重视或者防范手段落后等原因，使得财务风险成为房地产企业发展的阻碍，因此，房地产企业应该在思想上重视财务风险管理，在制度上健全风险管理和财务预警体系，在手段上宏观监测和微观监测相结合，这样才能有效降低财务风险，促进房地产企业的长远发展。
参考文献：
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